Para construir una vivienda nueva en Tres Cantos es obligatorio obtener previamente una licencia urbanística. Esta autorización permite al Ayuntamiento comprobar que el proyecto cumple el planeamiento, las ordenanzas urbanísticas, el Código Técnico de la Edificación y el resto de la normativa aplicable.

La construcción no puede comenzar únicamente con la presentación de la solicitud. Antes de iniciar los trabajos debe existir una licencia efectiva y haberse presentado el proyecto de ejecución y la documentación técnica correspondiente.

Contar desde el principio con un arquitecto en Tres Cantos permite estudiar la parcela, diseñar la vivienda, preparar la documentación y atender correctamente los posibles requerimientos municipales.

¿Qué licencia necesito para construir una casa en Tres Cantos?

La construcción de una vivienda unifamiliar de nueva planta necesita una licencia urbanística de obra nueva, ya que se trata de una actuación que requiere un proyecto técnico conforme a la legislación de ordenación de la edificación.

No debe confundirse con una declaración responsable de obra menor. Las declaraciones responsables se reservan para determinadas actuaciones de menor entidad, mientras que la construcción de una vivienda residencial exige autorización municipal previa.

También están sometidas a licencia urbanística determinadas actuaciones relacionadas con la construcción, como:

• Movimientos de tierra independientes de un proyecto autorizado.
• Parcelaciones, segregaciones y divisiones de terrenos.
• Tala o trasplante de árboles.
• Instalación permanente de viviendas prefabricadas.
• Determinadas obras y usos provisionales.
• Intervenciones en edificios protegidos.

Primer paso: estudiar la viabilidad de la parcela

Antes de redactar el proyecto debe comprobarse qué se puede construir en la parcela. Este análisis evita diseñar una vivienda que posteriormente no pueda obtener licencia.

Un estudio de arquitectura en Tres Cantos debe revisar, como mínimo, los siguientes parámetros:

• Clasificación y calificación urbanística del suelo.
• Uso residencial permitido.
• Superficie mínima de parcela.
• Edificabilidad máxima.
• Ocupación sobre y bajo rasante.
• Retranqueos a la calle y a los linderos.
• Altura máxima y número de plantas.
• Condiciones aplicables a sótanos y porches.
• Posibilidad de construir piscina y edificaciones auxiliares.
• Servidumbres y posibles afecciones.
• Arbolado existente o protegido.

Si todavía estás buscando terreno, puedes consultar nuestra guía sobre cómo elegir una parcela para construir una casa en Tres Cantos.

Documentación para solicitar la licencia de obra nueva

El Ayuntamiento de Tres Cantos diferencia entre la documentación administrativa general y la documentación técnica específica del proyecto de edificación.

Documentación administrativa

Con carácter general, será necesario presentar:

• Solicitud de licencia urbanística cumplimentada y firmada.
• Identificación del promotor o titular de la licencia.
• Acreditación de la representación, cuando proceda.
• Dirección y referencia catastral de la parcela.
• Justificantes de las autoliquidaciones municipales.
• Autorizaciones de otros organismos, cuando resulten necesarias.
• Resolución ambiental si el proyecto está sometido a un procedimiento ambiental.
• Justificante de la tramitación ante AESA cuando existan servidumbres aeronáuticas.
• Fianzas que resulten aplicables.

Las empresas y demás personas jurídicas deben presentar la documentación electrónicamente. Si la solicitud se realiza mediante un representante, también será necesario acreditar correctamente dicha representación.

Proyecto técnico de edificación

La solicitud debe acompañarse de un proyecto redactado por un arquitecto. La licencia puede tramitarse inicialmente con un proyecto básico o presentarse directamente con el proyecto de ejecución.

• Anteproyecto: sirve para definir las necesidades, la distribución, el tamaño y la imagen general de la vivienda.
• Proyecto básico: define las características principales y justifica el cumplimiento urbanístico.
• Proyecto de ejecución: desarrolla la estructura, las instalaciones, los materiales, los detalles constructivos y las mediciones necesarias para construir.

Cuando la licencia se solicita con un proyecto básico no visado, su autor deberá acreditar su titulación profesional y que no se encuentra inhabilitado para ejercer. El proyecto de ejecución debe presentarse visado por el colegio profesional correspondiente.

Este trabajo forma parte del proyecto de arquitectura para una vivienda unifamiliar.

Documentación técnica complementaria

Dependiendo de las características de la vivienda y la parcela, también puede ser necesario aportar:

• Certificación de viabilidad geométrica.
• Declaración de cumplimiento de la normativa urbanística.
• Plano georreferenciado de implantación de la vivienda.
• Levantamiento topográfico de la parcela.
• Estudio geotécnico.
• Certificado de eficiencia energética del proyecto.
• Estudio de gestión de residuos de construcción y demolición.
• Estudio de seguridad y salud o estudio básico.
• Hojas de dirección de obra y dirección de ejecución.
• Estudio acústico cuando existan instalaciones con incidencia sonora.
• Documentación relacionada con el arbolado.
• Encuesta de estadística de edificación y vivienda.
• Proyecto de telecomunicaciones cuando sea obligatorio.

En los proyectos de nueva planta debe representarse con precisión la ubicación de la vivienda dentro de la parcela, sus dimensiones, los retranqueos y su relación con la urbanización existente.

Trámites para conseguir la licencia de obra nueva

1. Estudio urbanístico de la parcela

El arquitecto revisa el planeamiento, la información catastral, la documentación registral, la topografía y las posibles afecciones.

En esta fase se determina la superficie máxima construible y la posición que puede ocupar la vivienda dentro del terreno.

2. Levantamiento topográfico y estudio geotécnico

El levantamiento topográfico permite conocer las dimensiones reales, los desniveles, los linderos, el arbolado y los elementos existentes.

El estudio geotécnico analiza las características del terreno y proporciona la información necesaria para diseñar la cimentación.

3. Redacción del anteproyecto

Durante el anteproyecto se define la distribución, la orientación, la relación con el jardín, la imagen exterior y las características principales de la vivienda.

También se realiza una primera comprobación del presupuesto para adaptar el diseño a la inversión prevista.

4. Redacción del proyecto básico

El proyecto básico incorpora la documentación necesaria para definir la vivienda y justificar su cumplimiento urbanístico.

Debe demostrar que la propuesta respeta la edificabilidad, la ocupación, los retranqueos, la altura y las condiciones de la parcela.

5. Presentación de la solicitud

La solicitud, el proyecto y la documentación administrativa se presentan ante el Ayuntamiento de Tres Cantos.

La documentación debe estar completa, ser coherente y permitir a los técnicos municipales revisar correctamente la actuación.

6. Pago de tasas e impuestos

El procedimiento municipal contempla diferentes autoliquidaciones, entre ellas:

• Tasa por título urbanístico habilitante, modelo 305.
• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, modelo 306.
• Tasa por servicios urbanísticos, modelo 388.
• Otras tasas cuando exista ocupación de la vía pública, apertura de zanjas, instalación de grúa o entrada de vehículos.

Los importes deben calcularse de acuerdo con las ordenanzas fiscales vigentes de Tres Cantos y las características del proyecto.

7. Revisión por los técnicos municipales

Los servicios técnicos comprueban que el proyecto se ajusta al planeamiento y a la normativa aplicable.

Cuando se detecta algún error o falta documentación, el Ayuntamiento puede emitir un requerimiento de subsanación. El arquitecto deberá estudiar el requerimiento, modificar el proyecto y presentar la documentación corregida dentro del plazo concedido.

8. Concesión de la licencia

Cuando la documentación está completa y el proyecto cumple la normativa, el Ayuntamiento concede la licencia de obra nueva.

La resolución puede incluir condiciones que deberán cumplirse antes de comenzar la construcción o durante la ejecución.

9. Presentación del proyecto de ejecución

Si la licencia se ha solicitado mediante un proyecto básico, antes de comenzar la obra deberá presentarse el proyecto de ejecución visado.

La normativa madrileña permite presentar una declaración responsable indicando que el proyecto de ejecución desarrolla el proyecto básico autorizado y no introduce modificaciones sustanciales.

10. Inicio de la construcción

La construcción podrá comenzar cuando la licencia sea efectiva y se hayan presentado el proyecto de ejecución, las direcciones facultativas y los restantes documentos exigidos.

La obra puede desarrollarse mediante un servicio de construcción de casas en Tres Cantos que coordine a los técnicos, los profesionales, los materiales, el presupuesto y los plazos.

¿Cuánto tarda una licencia de obra nueva en Tres Cantos?

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar una solicitud de licencia urbanística.

El plazo comienza cuando la solicitud entra en el registro municipal. No obstante, puede interrumpirse o suspenderse cuando:

• Es necesario subsanar el proyecto.
• Falta documentación obligatoria.
• Debe solicitarse un informe a otra Administración.
• Existe una tramitación ambiental.
• La parcela está afectada por servidumbres aeronáuticas.
• Se necesita una autorización sectorial.

Por tanto, los tres meses constituyen el plazo legal de resolución, pero no deben interpretarse como una garantía de concesión dentro de una fecha exacta.

Un proyecto completo, coherente y previamente revisado por un arquitecto para obra nueva en Tres Cantos reduce el riesgo de requerimientos y retrasos.

¿Qué ocurre si el Ayuntamiento no responde?

Si transcurre el plazo de resolución sin que se haya notificado una decisión, la solicitud se entiende desestimada por silencio administrativo.

Esto significa que no se puede comenzar la construcción por el simple hecho de que hayan pasado tres meses desde la presentación.

Para iniciar la vivienda debe existir una licencia efectiva y haberse cumplido todos los requisitos técnicos y administrativos.

¿Cuánto cuesta la licencia de obra nueva?

El coste depende del presupuesto de ejecución material de la vivienda, de las características de la actuación y de las ordenanzas fiscales vigentes en el momento de presentar la solicitud.

Además de las tasas municipales y el ICIO, el presupuesto general del proyecto debe contemplar:

• Honorarios del arquitecto.
• Honorarios del arquitecto técnico.
• Levantamiento topográfico.
• Estudio geotécnico.
• Coordinación de seguridad y salud.
• Visados colegiales.
• Fianza por gestión de residuos.
• Acometidas de agua, electricidad y saneamiento.
• Posibles trabajos de urbanización.

Para preparar una primera estimación puedes consultar nuestro artículo sobre cuánto cuesta construir una casa en Tres Cantos.

¿Durante cuánto tiempo es válida la licencia?

La resolución municipal puede establecer los plazos concretos para comenzar y terminar la obra.

Cuando la licencia no indique expresamente otros plazos, la legislación de la Comunidad de Madrid establece:

• Un año para iniciar las obras.
• Tres años para terminarlas.

Puede solicitarse una prórroga antes de que finalice el plazo correspondiente, siempre que se cumplan las condiciones legales y urbanísticas.

Trámites al finalizar la vivienda

La terminación material de la obra no finaliza todos los trámites. Normalmente será necesario preparar:

• Certificado final de obra.
• Documentación final de la dirección facultativa.
• Certificado energético de la vivienda terminada.
• Libro del edificio.
• Documentación de las instalaciones.
• Justificantes de la gestión de residuos.
• Declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento.
• Declaración de la nueva construcción ante Catastro.

La declaración catastral debe presentarse, con carácter general, dentro de los dos meses siguientes a la terminación de las obras, salvo que la alteración se comunique mediante otro procedimiento legalmente previsto.

Errores que pueden retrasar la licencia

Los problemas más habituales durante la tramitación son:

• Diseñar sin comprobar previamente la normativa.
• Utilizar una superficie de parcela incorrecta.
• Superar la edificabilidad permitida.
• Incumplir la ocupación o los retranqueos.
• No representar correctamente la topografía.
• No estudiar el arbolado existente.
• Presentar planos y memorias contradictorios.
• No abonar correctamente las autoliquidaciones.
• Olvidar una autorización sectorial.
• Modificar la vivienda después de obtener la licencia.

Preguntas frecuentes sobre licencias de obra nueva

¿Puedo solicitar la licencia con un proyecto básico?

Sí. La licencia puede solicitarse inicialmente con un proyecto básico. Antes de comenzar la construcción deberá presentarse el proyecto de ejecución visado y la documentación exigida.

¿Puedo empezar la obra mientras se tramita la licencia?

No. La construcción de una vivienda de nueva planta requiere licencia urbanística previa. La presentación de la solicitud no autoriza a comenzar los trabajos.

¿Una casa prefabricada necesita licencia?

Sí. La instalación permanente de una vivienda prefabricada necesita licencia urbanística y debe cumplir la edificabilidad, la ocupación, los retranqueos y las restantes condiciones de la parcela.

¿Quién debe presentar la licencia?

La solicitud puede presentarla el promotor o su representante. Habitualmente, el arquitecto prepara la documentación técnica y realiza el seguimiento del expediente.

¿Qué sucede si recibo un requerimiento?

El arquitecto debe revisar el contenido, corregir o completar el proyecto y presentar la documentación dentro del plazo concedido por el Ayuntamiento.

¿La licencia permite ocupar directamente la vivienda?

No. Al terminar la obra deberá presentarse la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento junto con la documentación final correspondiente.

Arquitectos para construir una casa en Tres Cantos

En JPG Estudio nos ocupamos del estudio de la parcela, el diseño de la vivienda, la redacción del proyecto básico y de ejecución, la presentación de la licencia y la respuesta a los requerimientos municipales.

También ofrecemos un servicio de arquitectura y construcción llave en mano en Tres Cantos, coordinando el proyecto y la ejecución mediante un único equipo.

Si estás buscando arquitectos para construir una casa en Tres Cantos, estudiaremos las posibilidades de tu parcela y te acompañaremos durante todo el proceso.

Solicita presupuesto para tu proyecto de vivienda en Tres Cantos.